Fastigheter är nog ett av de vanligaste samtalsämnena när man tänker in alla diskussioner om bostadsmarknaden, hus och lägenhet. Sverige har ju en väldigt hög andel ägande av sin bostad, vilket på sätt och vis gör investeringar i fastigheter till en av de vanligaste typerna av investeringar.
Intresset för fastighetsfonder är dock inte riktigt lika högt trots att det är ett enkelt sätt att få exponering mot fastighetsmarknaden utan att behöva äga fysiska byggnader. Det är också ett bra komplement till mer renodlade aktieportföljer.
👋. Tips för dig som vill spara i fonder
Nordnet och Avanza är båda gratis att öppna konto på och erbjuder sina kunder avgiftsfria indexfonder.
SAVR erbjuder samma fonder som din bank, men med 30-50% lägre avgifter!
Lysa är den mest populära fondroboten på den svenska marknaden.
Här går vi igenom allt du behöver veta om fastighetsfonder samt tittar på de fastighetsfonder som gått bäst såväl som har lägst avgifter.
Bästa fastighetsfonderna 2021
Senaste åren har väldigt många branscher värderats upp och fastighetsmarknadens ökade priser och låga räntor har gjort att många fastighetsfonder har haft en väldigt bra period. Om man tittar på senaste 5 åren så finns det flera fastighetsfonder som ökat med mer än 100%, och bara senaste åren 30-40%.
| Fastighetsfond | Avkastning 1 år | Avkastning 5 år | Avgift på SAVR |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 47,1% | 176,7% | 0,86% |
| PriorNilsson Realinvest A | 28,8% | 146,6% | 0,95% |
| IKC Fastighetsfond A | 52,3% | 144,2% | 0,79 % |
| Carnegie Fastighetsfond Norden A | 40,2 % | 138,7% | 0,96 % |
| Swedbank Robur Fastighet A | 30,6% | 91,5% | 1,00 % |
Billigaste fastighetsfonden
| Fastighetsfond | Avgift på SAVR |
| Simplicity Fastigheter A | 0,77% |
| IKC Fastighetsfond A | 0,79% |
| UB Europa REIT A | 0,85% |
| UB Nordamerika REIT A | 0,85% |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond A | 0,86% |
Vad är en fastighetsfond
En fastighetsfond är en fond med inriktning på att investera i fastighetsbolag och fastigheter. Genom att investera i fastighetsfonder så kan du få exponering inte bara mot svenska fastighetsmarknaden men också utländska såsom tyska, engelska eller amerikanska. Det är också ett smidigt sätt att kunna investera i fastigheter utan att faktiskt äga dem.
En fastighetsfond består som andra fonder av flera underliggande tillgångar. Det kan vara aktier i olika fastighetsbolag, men också olika fastigheter eller bostadsprojekt
När du investerar i en fastighetsfond så köper du andelar i fonden som gör att dina pengar fördelas efter hur fondens innehav ser ut. Om det är en fastighetsfond som fokuserar på Sverige kommer din avkastning till stor del påverkas av hur fastighetsmarknaden här utvecklas. Olika fastighetsbolag och projekt kan såklart utvecklas olika avsett hur marknaden går, men väldigt mycket är såklart utifrån räntan och vad någon annan i slutändan är villiga att betala för dem.
Varje fond är såklart unik och det kan skilja mycket mellan olika typer av fastighetsfonder. Kommersiella fastigheter som varuhus, lager och industrilokaler är såklart annorlunda mot vanliga bostadshus så en fastighetsfond kan påverkas ganska olika utifrån vad för fastighetsinnehav den innehåller.
Varför man ska investera i fastighetsfonder
Fastigheter har historiskt varit en stabil investering som utvecklats väldigt väl över tid. Det är såklart ingen riskfri investering och det har ju också funnits bostadskrascher både i Sverige på 1990-talet, såväl som i USA i samband med finanskrisen 2008.
De flesta fastighetsbolag har ju en affärsmodell som är väldigt stabil med månadsbetalningar av boende och verksamheter som nyttjar husen som man äger. Hyrorna ger ju ett kassaflöde som som för det flesta inte ändras över en natt; det kommer ju inte helt plötsligt ändras så att ingen vill bo i Stockholm exempelvis. Många fastighetsbolag är också belånade till viss del och kan då betala av lånen med hjälp av sitt kassaflöde för att sedan köpa nya fastigheter.
Förändringar kan istället komma krypande över tid med nyproduktion som ökar tillgången, minskad efterfrågan i stort eller specifika marknader som ändras med exempelvis räntan eller regleringar. Coronapandemin är ju ett exempel på en oväntad händelse som kanske kommer att ändra hur vi använder kontor och hur vi vill bo. Men att människor kommer vilja bo någonstans kommer inte ändras, och med en ökande befolkning så kommer bra fastigheter alltid ha ett värde.
Att investera i fastighetsfonder är också ett enkelt sätt att få exponering mot fastigheter om man själv inte kan äga en hel fastighet eller inte helt har kunskapen om branschen. Det kan också vara att man vill investera mot en annan fastighetsmarknad, såsom Tyskland eller USA, vilket kan vara svårt på egen hand utan att behöva sätta sig in och skaffa sig tillgång till att köpa aktier själv.
Risker med fastighetsfonder
Alla fonder har risker och fastighetsfonder är inget undantag. Fastigheter är måhända mer stabila generellt, men många fastighetsbolag har också en viss hävstång på grund av att de är belånade. Det innebär att när det går bra så går det väldigt bra, men när det går dåligt så går det också väldigt dåligt.
En sak som många glömmer är att du kanske redan är exponerad mot fastighetsmarknaden. Dels så bor du ju och lever på den svenska bostadsmarknaden så om den utvecklas på det ena eller andra sättet så kommer du påverkas. Mycket styrs av räntan som även har en inverkan på ekonomin i stort.
Eftersom många redan äger sin bostad och har belånat sig för att göra det, så är de redan påverkade och investerade i den svenska bostadsmarknaden. Att då investera ytterligare kan alltså vara en mindre bra idé om du redan äger din bostad eftersom det ökar din exponering mot svenska fastighetsmarknaden.
Det sista att tänka på är kanske inte en direkt risk, men många fastighetsfonder har en hög avgift vilket ofta inte är att föredra för långsiktig investering i fonder. Det finns inte så mycket att göra mot höga fondavgifter mer än att se om du kan få rabatt via SAVR eller köpa dem som PPM fonder. Om du vill hitta billiga fonder så kan de vara bättre med indexfonder.
Svenska och utländska fastighetsfonder
När du handlar fastighetsfonden så kan de skilja rätt mycket vilken typ av marknad som fonden har fokus på, med en stor skillnad på framförallt mellan svenska och utländska.
Att köpa svenska fastighetsfonder är oftast lättare att förstå sig på eftersom man har mer kunskap om den svenska geografin och marknaden. Man kanske känner till vissa fastighetsbolag, deras verksamhet och har bättre känsla för hur de utvecklas vilket gör en mer bekväm att investera i dem. Man får dock tänka på att man ofta har en dubbelexponering mot just den svenska marknaden om man äger sin bostad, vilket gör att om det skulle vända ned påverkar en extra mycket.
Utländska fastighetsfonder
Väljer du en utländsk fastighetsfond så får du ju en viss diversifiering mot dina egna tillgångar eftersom det handlar om en helt annan marknad. Du kan då investera i fastighetsfonder som fokuserar på tillväxtmarknader som du själv har svårt att sätta dig in i eller köpa in dig i.
Ett möjligt problem är dock att utländska fastighetsfonder, och även svenska fastighetsfonder med exponering mot andra länder, också påverkas av hur valutan ändras. Stärks den svenska kronan så blir ju värdet mindre när den lokala valutan ska omvandlas, så då kan ev. avkastning bli mindre. Självklart kan det motsatta också ske, att du tjänar lite extra på att valutakursen ändras till din fördel.
Oavsett vad du väljer så är det bra att försöka sätta dig in i fonden så du förstår vad den faktiskt investerar i. Kolla i fondens faktablad i vad för typ av innehav de har, vad deras fokus är och hur avgifterna ser ut så du iaf har lite koll på hur du påverkas vid olika scenarion. SAVR har en väldigt bra översiktssida för att enkelt lära sig mer om olika fastighetsfonder.
Alternativ till fastighetsfonder
Istället för att köpa fastighetsfonder så kan man såklart även köpa fastighetbolag såsom Balder, Castellum, Klövern, SBB, Catella. Det finns dock flera andra typer av alternativa investeringar varav två kan vara intressanta.
Tessin
Tessin är en plattform för privatpersoner att investera direkt i fastighetsprojekt. Fastighetsbolag som behöver lån för att genomföra sina projekt kan ta in pengar genom att flera småsparare går ihop och lånar ut de nödvändiga medlen. Räntan på dessa typer av investeringar har senaste åren legat på 7-13 % per år.
Tessin har också en fastighetsräntefond. Den fungerar som en kreditfond för flera olika projekt och skapar på så vis en diversifierad portfölj av fastighetslån. Målet med fonden är att avkasta 6-8% per år till lägre risk.
Kameo
Kameo är också en crowdfunding plattform för att investera i fastighetsprojekt. Privatpersoner kan tillsammans investera i fastighetslån som olika företag och fastighetsbolag ansöker om.
Om tillräckligt många personer går samman så att investeringarna uppfyller summan som ett bolag behöver så betalas pengarna ut och du som investerare får avkastning månadsvis, kvartalsvis eller på slutdagen för lånet.
Det är en spännande modell som gör att man kan få högre avkastning än ett vanligt sparkonto samtidigt som du får en möjlighet att investera i fastigheter utan att gå in med allt för stora belopp. Snitträntan sedan start har legat runt 9%.